Investigaciones inmobiliarias
Subarriendo ilegal: construir la prueba para actuar
¿Su inquilino subarrienda su vivienda sin su acuerdo, en Airbnb o directamente? La ley francesa lo prohíbe sin autorización escrita del arrendador (art. 8, ley del 6 de julio de 1989). Reunimos las pruebas que hacen valer sus derechos, hasta la resolución del contrato.
El subarriendo no autorizado se prueba, no se adivina. Un anuncio no basta: hay que establecer quién ocupa realmente la vivienda, con qué frecuencia y a cambio de qué pago. Nuestras constataciones fechadas y capturas certificadas convierten su sospecha en expediente, y la jurisprudencia atribuye al arrendador los subalquileres percibidos.
¿Cómo saber si su inquilino subarrienda de verdad?
Las señales clásicas: rotación de maletas y caras, cajas de llaves clandestinas, vecinos hartos, un anuncio en Airbnb o Booking, consumos anómalos. Ninguna basta por sí sola. Nuestra investigación objetiva la situación: ocupación real verificada in situ, anuncios documentados, calendarios de reservas cruzados con las idas y venidas constatadas.
Las plataformas anonimizan direcciones y anfitriones: establecer el vínculo cierto entre un anuncio y SU vivienda es precisamente el nudo técnico del expediente. Lo resolvemos con el cruce metódico, fotografías del anuncio comparadas con el interior conocido, calendarios de disponibilidad frente a los movimientos observados, elementos de vecindario recogidos lealmente. Hecho ese vínculo, el resto sigue.
¿Qué pruebas hacen falta para resolver el contrato?
Un conjunto de indicios: la constatación de la ocupación por terceros (fechas, frecuencia, perfiles), la materialización del anuncio y de sus precios, el vínculo cierto con la vivienda y, a ser posible, la recurrencia. Ese expediente funda el requerimiento y después la acción de resolución ante el juez.
Lo económico va más allá de la resolución: desde una sentencia del Tribunal de Casación de 2019, los subalquileres percibidos por el inquilino pertenecen al arrendador, su restitución se pide al juez, con cifras. Nuestras capturas fechadas de precios y calendarios de reserva sirven exactamente para ese cálculo. En París, el alquiler turístico no declarado expone además al inquilino frente al Ayuntamiento: su expediente civil sale reforzado.
| Elemento a probar | Cómo lo establecemos | Uso en el expediente |
|---|---|---|
| Ocupación por terceros | Constataciones in situ fechadas y repetidas | Incumplimiento contractual (art. 8, ley 1989) |
| Anuncio y precios | Capturas certificadas, archivo de calendarios | Cálculo de los subalquileres a restituir |
| Vínculo anuncio ↔ vivienda | Cruce de fotos, calendarios, constataciones | El cierre técnico del expediente |
| Recurrencia | Seguimiento durante varias semanas | Gravedad que justifica la resolución |
¿Puede el inquilino volverse contra usted?
No si la prueba se obtiene lealmente, y esa es la ventaja de recurrir a un profesional con licencia. Nunca entramos en la vivienda, no nos hacemos pasar por viajeros más allá de lo que admite la jurisprudencia, y documentamos cada constatación desde el espacio público.
La frontera entre la reserva de prueba admisible y la provocación desleal es cuestión de método y de jurisprudencia: la conocemos y calibramos cada misión con su abogado cuando el expediente va al contencioso. La licencia CNAPS (art. L621-1), el secreto profesional (art. 226-13 del Código Penal) y el principio de proporcionalidad enmarcan el conjunto, eso es lo que hace admisible el informe tal cual.
¿Cuánto se tarda en construir el expediente?
De dos a cuatro semanas en general: el tiempo de constatar la recurrencia, documentar el anuncio y establecer el vínculo cierto con la vivienda. Un alquiler turístico intensivo se documenta más rápido que un subarriendo anual discreto.
El calendario se adapta a su estrategia: si se acerca un plazo (renovación del contrato, preaviso, vista), concentramos las sesiones para entregar a tiempo. El informe final incluye cronología, constataciones, fotografías con fecha y hora y capturas certificadas, listo para el requerimiento como para la demanda.
¿Cuánto cuesta?
Nuestras misiones empiezan en 85 € + IVA/hora (jornada completa 850 €, tarifa decreciente por volumen). Cada expediente recibe un presupuesto escrito gratuito antes de cualquier compromiso, sin costes ocultos.
Un expediente típico de subarriendo requiere unas pocas sesiones de constatación repartidas en dos a cuatro semanas, más el trabajo documental sobre los anuncios. Compare ese coste con los subalquileres recuperables y el valor de recuperar su vivienda: en la mayoría de los casos parisinos la investigación se autofinancia.
Ver la lista completa de tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Basta una captura de pantalla del anuncio de Airbnb?
¿Puedo recuperar las rentas que cobró mi inquilino?
¿Pueden reservar una noche para probar el subarriendo?
Mi inquilino explota un alquiler turístico no declarado: ¿ayuda?
¿La método vale también para una coabitación encubierta o un alojamiento permanente?
Para profundizar
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