Enquêtes immobilières
Sous-location illégale : établir la preuve pour agir
Votre locataire sous-loue votre logement sans votre accord, sur Airbnb ou en direct ? La loi l’interdit sans autorisation écrite du bailleur (art. 8 de la loi du 6 juillet 1989). Nous constituons les preuves qui font valoir vos droits, jusqu’à la résiliation du bail.
La sous-location non autorisée se prouve, elle ne se devine pas. Une annonce ne suffit pas : il faut établir qui occupe réellement le logement, à quelle fréquence, contre quelle rémunération. Nos constats datés et nos captures certifiées transforment votre soupçon en dossier, et la jurisprudence attribue au bailleur les sous-loyers perçus.
Comment savoir si votre locataire sous-loue vraiment ?
Les signaux classiques : rotations de valises et de visages, boîtes à clés sauvages, voisins excédés, annonce repérée sur Airbnb, Booking ou Leboncoin, consommations anormales. Aucun ne suffit seul. Notre enquête objective la situation : occupation réelle constatée sur place, annonces documentées, recoupement des calendriers de réservation.
Les plateformes anonymisent les adresses et les hôtes : faire le lien certain entre une annonce et VOTRE logement est précisément le nœud technique du dossier. Nous y répondons par le croisement méthodique, photographies de l’annonce rapprochées de l’intérieur connu, calendriers de disponibilité mis en regard des allées et venues constatées, éléments de voisinage recueillis loyalement. Ce lien établi, le reste suit.
Quelles preuves faut-il pour obtenir la résiliation du bail ?
Un faisceau : le constat de l’occupation par des tiers (dates, fréquences, profils), la matérialisation de l’annonce et de ses tarifs, le lien certain avec le logement, et si possible la récurrence. Ce dossier fonde la mise en demeure, puis l’action en résiliation devant le juge des contentieux de la protection.
L’enjeu financier dépasse la résiliation : depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2019, les sous-loyers perçus par le locataire appartiennent au bailleur par accession, leur restitution se demande au juge, chiffres à l’appui. Nos captures datées des tarifs et des calendriers de réservation servent exactement à ce chiffrage. À Paris, la sous-location touristique non déclarée expose par ailleurs le locataire à l’égard de la Ville : votre dossier civil n’en est que plus solide.
| Élément à prouver | Comment nous l’établissons | Usage au dossier |
|---|---|---|
| Occupation par des tiers | Constats sur place datés et répétés | Manquement contractuel (art. 8, loi 1989) |
| Annonce et tarifs | Captures certifiées, archivage des calendriers | Chiffrage des sous-loyers à restituer |
| Lien annonce ↔ logement | Croisement photos, calendriers, constats | Le verrou technique du dossier |
| Récurrence | Suivi sur plusieurs semaines | Gravité justifiant la résiliation |
Le locataire peut-il se retourner contre vous ?
Pas si la preuve est obtenue loyalement, et c’est tout l’intérêt de passer par un professionnel agréé. Nous n’entrons jamais dans le logement, ne nous faisons pas passer pour des voyageurs afin de piéger le locataire au-delà de ce que la jurisprudence admet, et documentons chaque constat depuis l’espace public.
La frontière entre l’achat-test admissible et la provocation déloyale est une affaire de méthode et de jurisprudence : nous la connaissons et calibrons chaque mission avec votre avocat lorsque le dossier part au contentieux. L’agrément CNAPS (art. L621-1 CSI), le secret professionnel (art. 226-13 du Code pénal) et le principe de proportionnalité encadrent l’ensemble, c’est ce qui rend le rapport produit tel quel recevable.
Combien de temps pour constituer le dossier ?
Deux à quatre semaines en général : le temps de constater la récurrence, de documenter l’annonce et d’établir le lien certain avec le logement. Une location touristique intensive se documente plus vite qu’une sous-location à l’année discrète.
Le calendrier s’adapte à votre stratégie : si une échéance approche (renouvellement du bail, congé délivré, audience), nous concentrons les vacations pour livrer à temps. Le rapport final comprend chronologie, constats, photographies horodatées et captures certifiées, prêt pour la mise en demeure comme pour l’assignation. Bailleurs de plusieurs lots : nos enquêtes locatives se déclinent en volume.
Combien cela coûte-t-il ?
Nos missions démarrent à 85 € HT/heure (forfait journée 850 € HT, taux dégressif au volume). Chaque dossier fait l’objet d’un devis écrit gratuit avant tout engagement, aucun frais caché.
Un dossier de sous-location type mobilise quelques vacations de constat étalées sur deux à quatre semaines, plus le travail documentaire sur les annonces. Rapportez ce coût aux sous-loyers restituables et à la valeur de récupération de votre bien : l’enquête s’autofinance dans la plupart des dossiers parisiens.
Voir la grille tarifaire complète.
Questions fréquentes
Une capture d’écran de l’annonce Airbnb suffit-elle ?
Puis-je récupérer les loyers touchés par mon locataire ?
Pouvez-vous réserver une nuit pour prouver la sous-location ?
Mon locataire est en meublé touristique non déclaré : est-ce un plus ?
Le dossier vaut-il aussi pour une colocation déguisée ou un hébergement permanent ?
Faut-il prévenir le locataire avant d’enquêter ?
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